¿Qué es un contrato de arras?

Es un contrato que se celebra entre las partes (comprador/vendedor) para comprometer una suma de dinero, a fin de asegurar que existe un interés real en efectuar la compra/venta del inmueble.

De esta forma el vendedor puede asegurarse de que el comprador tiene una intención seria adquirir el inmueble, evitando perder otras oportunidades de venta mientras que el comprador efectúa los arreglos necesarios para la adquisición (financiamiento, tramites previos, etc.).

Así mismo, el comprador también se asegura de que el vendedor no desista de su intención de venta, evitando que cierre tratos con otros compradores mientras él efectúa los arreglos necesarios para la adquisición.

 

 

Saneamiento físico legal de la propiedad.

Si se trata de una unidad inmobiliaria (ejem.: departamento u oficina) que no se encuentra independizada, deberá efectuarse dicho trámite de forma previa ante la SUNARP, para poder efectuar la compra/venta o transferencia de forma específica sobre dicha unidad inmobiliaria.

Para independizar una propiedad, previamente también debe estar registrada ante la SUNARP la declaratoria de fábrica actualizada de la edificación total.

De no efectuarse estos tramites previos, solo se podrá efectuar una transferencia de acciones y derechos sobre la propiedad total (porcentaje de participación), lo cual castiga de forma importante el precio de venta, dadas las complicaciones legales futuras que puede haber con los demás copropietarios.

¿Qué es la alcabala, a cuanto asciende, quien la paga y cuándo?

Es un impuesto que se aplica a la compra o transferencia de un bien inmueble, a partir de su 2da venta o transferencia. La primera venta de una propiedad o compra de bien futuro (venta en planos) no están afectas a este impuesto. Tampoco los están las transferencias por adelantos de herencia o repartición de bienes generados de un matrimonio.

Asciende al 3% del valor de transferencia con un descuento de S/ 43,000.00. Esta cifra no podrá ser menor al valor de autovalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.

El pago es responsabilidad del comprador.

El pago deberá efectuarse al contado y máximo hasta el último día hábil del mes siguiente al que se hizo la transferencia.

¿Quién paga el impuesto predial del año en el que se hace la transacción inmobiliaria?

El vendedor o transferente es el responsable de pagar el impuesto predial de todo el año en el que se efectuó la compra/venta o transferencia.

Otros impuestos

Si eres el comprador, en caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberás presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción de Predio hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia pues de no hacer esto, se te aplicará una multa.

Si eres el vendedor o transferente, deberás presentar la Declaración Jurada de Descargo de Predio hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se te aplicará una multa.

¿Quién paga los gastos notariales y registrales de la transacción de compra venta de un bien inmueble?

Los suele pagar el comprador. Es una regla tácita de usos y costumbres en el Perú.